کمرشل مارگیج بیکڈ سیکیورٹی (CMBS) کیا ہے؟

کمرشل مارگیج کی حمایت یافتہ حفاظتی تعریف سے مراد وہ مالیاتی آلات ہیں جو رہائشی جائیدادوں کے بجائے تجارتی علاقوں میں رہن کی خصوصیت رکھتے ہیں۔ CMBS کا بڑا مقصد سہولت فراہم کرنا ہے۔لیکویڈیٹی تجارتی اور رہائشی دونوں قرض دہندگان کے لیے۔ چونکہ تجارتی رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹی کے ڈھانچے کو ریگولیٹ کرنے کے لیے کوئی مقررہ یا مناسب طریقہ نہیں ہے، اس لیے لوگوں کے لیے قیمتوں کا درست تعین کرنا تھوڑا مشکل ہو سکتا ہے۔

سیکیورٹیز اور مالیاتی آلات مختلف قسم کے تجارتی رہن کے ساتھ آسکتے ہیں جو شرائط، قیمت اور دیگر پہلوؤں میں مختلف ہو سکتے ہیں۔ CMBS اور RMBS کے درمیان بڑا فرق یہ ہے کہ مؤخر الذکر تجارتی رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹی کے مقابلے میں کم پیشگی ادائیگی کے خطرے سے وابستہ ہے۔

CMBS بطور دستیاب ہے۔بانڈز. یہاں، رہن کے قرضے بطور کام کرتے ہیں۔ضمانت یا وہ سیکیورٹی جو ادائیگی کی صورت میں استعمال کی جائے گی۔طے شدہ. اسے آسان الفاظ میں بیان کرنے کے لیے، تجارتی رئیل اسٹیٹ قرضے CMBS کے لیے ضمانت کے طور پر استعمال ہوتے ہیں۔ یہ قرضے ہوٹلوں، مالز، فیکٹریوں، عمارتوں اور دفاتر سمیت تجارتی جائیدادوں میں کافی مقبول ہیں۔ بینک اور مالیاتی ادارے کمرشل رئیل اسٹیٹ قرضوں کے ایک جوڑے کو بنڈل کرتے ہیں اور انہیں بانڈز کی شکل میں پیش کرتے ہیں۔ بانڈز کی ہر سیریز کو مختلف حصوں میں ترتیب دیا گیا ہے۔ آئیے ایک مثال کے ساتھ تصور کو سمجھتے ہیں۔

CMBS کو سمجھنا

فرض کریں کہ ایکسرمایہ کار کمرشل پراپرٹی خریدنے کا منصوبہ۔ وہ کریڈٹ یونین سے رجوع کرتے ہیں۔بینک خریدنے کی لاگت کو فنانس کرنے کے لئے. بنیادی طور پر، سرمایہ کار بینک میں رہن کے لیے درخواست دیتا ہے۔ اب، یہ بینک دوسرے قرضوں کے ساتھ رہن کو گروپ کرتا ہے اور انہیں بانڈز میں تبدیل کرتا ہے جو ممکنہ سرمایہ کاروں کو ان کی درجہ بندی کرنے کے بعد فروخت کیے جا سکتے ہیں۔ بانڈز کی درجہ بندی پر ہے۔بنیاد سینئر اور جونیئر کے مسائل.

جس شخص نے ان بانڈز کو سرمایہ کاروں کو قرض دیا ہے وہ فروخت سے پیسہ کمائے گا۔ وہ اس رقم کو رہن کی ادائیگی کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ یہ عمل بینکوں اور کریڈٹ یونینوں کو اس رقم کا استعمال کرتے ہوئے مزید رہن تیار کرنے کی اجازت دیتا ہے جو وہ بنڈل رہن یا سرمایہ کاروں کو دیے گئے بانڈز سے پیدا کرتے ہیں۔ یہ نہ صرف بینکوں کو مزید فنڈز دینے کی اجازت دیتا ہے، بلکہ یہ تکنیک تجارتی قرض لینے والوں کو اپنی تجارتی جائیدادوں کی مالی اعانت کے لیے مطلوبہ فنڈز تک فوری رسائی حاصل کرنے کے قابل بناتی ہے۔

اس سے انکار نہیں کیا جاسکتا ہے کہ رہائشی سیکیورٹیز کے مقابلے میں کمرشل مارگیج کی حمایت یافتہ سیکیورٹیز زیادہ پیچیدہ ہونے کا امکان ہے۔ یہ بنیادی طور پر کی پیچیدگی کی وجہ سے ہےزیرِ نظر سی ایم بی ایس میں شامل سیکیورٹیز۔ کسی بھی قسم کے رہن کے قرض کو غیر کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔سہارا قرض، جس میں، قرض صرف ضمانت کے ذریعے حاصل کیا جاتا ہے۔

اگر گاہک قرض کی ادائیگی میں ناکام رہتا ہے، تو قرض دہندہ ضمانت ضبط کر لے گا، لیکن صارف کی ذمہ داری صرف ضمانت تک محدود ہوگی۔ اس سے آگے کی کوئی چیز ضبط نہیں کی جائے گی۔ CMBS میں شامل پیچیدگیوں کی وجہ سے، انہیں ایک سروسر، ایک ماسٹر اور پرائمری سروسر، ٹرسٹیز اور دیگر فریقین کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس عمل میں شامل ہر فرد اس بات کو یقینی بنانے میں اہم کردار ادا کرتا ہے کہ رہن کے قرض سے متعلق تمام سرگرمیاں درست طریقے سے انجام دی جائیں۔